Օպերայի շրջակայքի սրճարանների ապամոնտաժման հարցը «եռում է» ինչպես փողոցում, այնպես էլ սոցիալական ցանցերի տիրույթում։ Շատ հաճախ հնչում են հարցեր՝ արդյոք, գործընթացն իրավակա՞ն է, իրավունք ունե՞ն սրճարանների «տերերը» հատուցում ստանալ...

Թեեւ ծանոթ չեմ հենց Օպերայի շրջակայքի սրճարանների պայմանագրային կարգավորումներին, սակայն, կարծում եմ, այս դեպքում էլ կառուցապատումն իրականացվել է «սովորականի նման»։

Հայաստանում անկանոն կառուցապատումը երկու հիմնական պատճառ ունի՝ 

1. Մինչեւ 2005թ.-ը ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի անկատար կարգավորումները, որոնք հնարավորություն էին տալիս ունենալ շինության եւ հողամասի տարբեր սեփականատերեր,

2. Անկախությունից մինչ այժմ ինքնակամ կառույցների կարգավորման անկատար մեխանիզմը, որի պարագայում հակաիրավական վարքագիծ դրսեւորելն ավելի քիչ ծախսատար է, քան իրավական վարքագիծը։

Մինչեւ 2005թ.-ը ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքը փաստացի թույլ էր տալիս հողի սեփականատիրոջը, այդ թվում՝ պետությանը եւ համայնքին, իր հողամասը վարձակալած անձին թույլատրել իրականացնել շինարարություն այդ հողամասի վրա եւ կառուցված շինության սեփականության իրավունքը փոխանցել վարձակալին։ Արդյունքում՝ ստեղծվեց իրավիճակ, երբ հողի սեփականատերը մեկ անձ է, իսկ շինության սեփականատերը՝ այլ։  

Այսպես կառուցվեցին Երեւանի սրճարանների եւ ավտոտնակների զգալի մասը։ Դրանց բացարձակ մեծամասնության դեպքում հողը պատկանում է Երեւան համայնքին, շինությունը՝ մասնավոր անձի։ Շինության սեփականատերը օգտագործում է հողը կա´մ վարձակալության պայմանագրի, կա´մ անհատույց օգտագործման պայմանագրի հիման վրա։

2005թ.-ից ի վեր այդ հնարավորությունը փաստացի վերացվեց, ներդրվեց կառուցապատման իրավունքը։ Սակայն մինչեւ 2005թ.-ը ձեւավորված հարաբերությունները պահպանվեցին ցայսօր։

Այստեղ ծագում է առաջին հարցը՝ ի՞նչ է տեղի ունենում, երբ լուծվում է շինության սեփականատիրոջ եւ Երեւան համայնքի միջեւ կնքված հողի վարձակալության կամ անհատույց օգտագործման պայմանագիրը։ 

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքը տալիս է հստակ պատասխան՝ այդ դեպքում հողամասի վրա կառուցված շենքերի, շինությունների եւ այլ անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքն անցնում է հողամասի սեփականատիրոջը, եթե այլ բան նախատեսված չէ հողամասի սեփականատիրոջ եւ հողօգտագործողի միջեւ պայմանագրով:

Այսինքն՝ եթե այլ բան նախատեսված չլինի Երեւանի համայնքի եւ շինության սեփականատիրոջ միջեւ պայմանագրով (ենթադրում եմ՝ նախատեսված չի լինի), հողամասի վարձակալության կամ անհատույց օգտագործման պայմանագրի դադարման դեպքում շինության սեփականության իրավունքը կանցնի Երեւանի համայնքին։

Երկրորդ հարցն է՝ արդյոք, քաղաքապետարանը կարո՞ղ է լուծել հողի վարձակալության կամ անհատույց օգտագործման պայմանագիրը։

Դարձյալ կախված է այն բանից, թե պայմանագրով ինչ է նախատեսված։ Ենթադրում եմ՝ այս դեպքում էլ որեւէ առանձնահատուկ կարգավորում նախատեսված չէ։ Ուստի, կներկայացնեմ այն ընդհանուր կանոնները, որոնք գործում են պայմանագրային այլ կարգավորումների բացակայության դեպքում։

Տարբերակ 1՝ կնքվել է որոշակի ժամկետով վարձակալության պայմանագիր։ 

Այն դեպքում, երբ կնքվել է վարձակալության պայմանագիր, որում հստակ նախատեսված է գործողության ժամկետը, ապա վարձատուն չի կարող լուծել վարձակալության պայմանագիրը մինչեւ այդ ժամկետի ավարտը, եթե դրա հնարավորությունը պայմանագրով չի նախատեսվել։ 

Դա հնարավոր է միայն, եթե վարձակալը թույլ տա էական խախտում՝ օրինակ, երկար ժամանակ չմուծի վարձավճարը։ Պետք է նկատի ունենալ, որ ժամկետը լրանալու դեպքում վարձակալությունը չի դադարում, այլ պայմանագիրը ճանաչվում է վերսկսված՝ արդեն որպես անորոշ ժամկետով կնքված պայմանագիր։ Այդ դեպքում դրա լուծումը տեղի է ունենում ստորեւ նկարագրված ձեւով։

Տարբերակ 2՝ կնքվել է անորոշ ժամկետով վարձակալության պայմանագիր։ 

Այն դեպքում, երբ կնքվել է վարձակալության պայմանագիր՝ առանց ժամկետի նշման, կամ վարձակալության պայմանագրի ժամկետը լրացել է եւ այն չի լուծվել, կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է հրաժարվել պայմանագրից՝ երեք ամիս առաջ տեղեկացնելով մյուս կողմից։

Տարբերակ 3՝ կնքվել է անհատույց օգտագործման պայմանագիր։ 

Եթե սրճարանների սեփականատերերը օգտագործում են հողն անհատույց օգտագործման պայմանագրի հիման վրա, ապա յուրաքանչյուր կողմ կարող է հրաժարվել դրանից՝ մեկ ամիս առաջ ծանուցելով։

Կրկնեմ, որ այս տարբերակները գործում են, եթե պայմանագրերով այլ բան նախատեսված չէ։ Հնարավոր է, որ սրճարանների սեփականատերերի պարագայում առկա են այլ կարգավորումներ, որոնց շրջանակներում նրանք կկարողանան վիճարկել Երեւանի քաղաքապետարանի գործողությունները։ Այս պահին մամուլում հրապարակված տեղեկություններից կարելի է դատել, որ Երեւանի քաղաքապետարանը խախտում թույլ չի տվել։

Կարեւոր է նաեւ երրորդ հարցը՝ արդյոք, սրճարանի սեփականատերերը կարո՞ղ են պահանջել հատուցում։ 

Սա, թերեւս, իրավունքի տեսանկյունից ամենաբարդ հարցն է։ Դրա պատճառը վերը նկարագրված իրավիճակն է, երբ մինչեւ 2005թ.-ը թույլատրվում էր առանձնացնել հողի եւ շինության սեփականատերերին։

Այնուամենայնիվ, կարծում եմ՝ հատուցման հարցը պետք է լուծվի ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի բարելավումների վերաբերյալ կարգավորումներով։ Ըստ դրանց, եթե գույքը օգտագործողը վարձատուի համաձայնությամբ կատարել է անբաժանելի բարելավումներ (օրինակ վարձակալած հողի վրա կառուցել է շենք), ապա կարող է պահանջել հատուցում այդ բարելավումների արժեքի չափով։ Անշարժ գույքի պարագայում, իհարկե, այդ շինարարությունը նաեւ պետք է լինի օրինական իրականացված, այլապես բարելավում չի կարող դիտարկվել։

Եթե շինությունը կառուցվել է առանց հողամասի սեփականատիրոջ համաձայնության, հատուցում չի կարող լինել։ Իհարկե, այս կարգը գործում է, եթե այլ բան նախատեսված չլինի պայմանագրով։

Վերը նկարագրվածն անկանոն կառուցապատման առաջին պատճառն է միայն։ ՀՀ օրենսդրությունն ունի ինքնակամ կառուցապատումը խթանող ավելի «էական» դրույթներ։ Մեզ մոտ փաստացի ինքնակամ կառույց կառուցելը եւ հետագայում օրինականացնելն ավելի էժան է, քան շատ բարդ եւ երկարատեւ գործընթաց անցնելը, որը պահանջվում է օրինական  շինարարություն անելու համար։

Այս տեսակետից պետությունը պետք է շատ լուրջ դիտարկի՝ արդյոք, հիմնավո՞ր է ուժի մեջ թողնել այն կարգավորումը, որը հնարավորություն է տալիս օրինականացնել ապօրինի կառուցված շինությունը։ Վստահ եմ՝ այդպիսի կարգավորման առկայության պարագայում ինքնակամ կառույցների շինարարությունը կշարունակվի։

Արսեն Թավադյանը փաստաբան է, իրավաբանական գիտությունների թեկնածու, ԵՊՀ դասախոս:

Սյունակում արտահայտված մտքերը պատկանում են հեղինակին եւ կարող են չհամընկնել Մեդիամաքսի տեսակետներին: