Ереван/Медиамакс/. Рынок недвижимости Армении стал восстанавливаться после стагнации 2009 года.

По данным Государственного кадастра недвижимости Армении, в 2010 году число сделок по отчуждению недвижимости в стране увеличилось по сравнению с 2009 годом на 8,6%, составив 45 353. Абсолютное большинство (80,2%) сделок по отчуждению имущества представляли собой сделки по купле-продаже. 

Около 40% от всех сделок по отчуждению недвижимости приходится на Ереван, где в прошлом году было заключено 13 119 сделок по купле-продаже недвижимости. Более 8 600 сделок в Ереване было заключено по купле-продаже жилья в многоквартирных домах. Число подобных сделок увеличилось по сравнению с 2009г. на 12,8%.

В прошлом году рост сделок зафиксирован также по части частных домов, число операций по купле-продаже которых составило 5 174 (1 272 из которых – в Ереване), увеличившись по сравнению с 2009 годом на 21,2%.

Активизация рынка продолжается и с начала текущего года: рост сделок по отчуждению имущества в феврале 2011г. по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом составил 6.6%, а сделки по купле-продаже жилья в многоквартирных домах в Ереване выросли на 19.4%.

Несмотря на отмеченный в статистическсих данных рост, участники рынка не ощутили на себе активизации сектора.

Директор корпорации недвижимости «Акцерн» Акоп Багдасарян в интервью Медиамакс сказал, что изменения на рынке в 2010г. были незначительными. «Мы практически не зафиксировали у себя роста сделок. Разве что было достроено несколько незаконченных зданий тех застройщиков, которые получили поддержку от правительства. Ограниченные объемы строительства стали основой того, чтобы цены остались на прежнем уровне», - сказал Акоп Багдасарян.

Директор агентства недвижимости «Esco Concern» Сурен Агабекян в интервью Медиамакс отметил, что с начала 2011 года на рынке начинает наблюдаться определенная активность, которая, однако не является ярко выраженной тенденцией, ввиду чего трудно прогнозировать дальнейшее поведение рынка.

Акоп Багдасарян отмечает, что если ранее рынок недвижимости сам диктовал правила игры, «ведя за собой» производителей стройматериалов и банковскую систему, то сейчас он не может выполнять эту функцию. «Сейчас рынку недвижимости, да и всей экономике, необходимы коренные институциональные и законодательные реформы по улучшению инвестиционных условий для малого и среднего бизнеса. Теперь двигателем рынка недвижимости должен стать бизнес, экономика в целом», - говорит Акоп Багдасарян. С учетом же нынешнего состояния рынка, как считает эксперт, ожидать существенных изменений цен на недвижимость в текущем году не приходится.

Директор девелоперской компании «Микшин» (управляет строительством жилого квартала «Ераз» в Ереване) Тигран Арутюнян в интервью Медиамакс выразил мнение, что на первичном рынке в текущем году цены не изменятся, поскольку «застройщикам надо обналичить свой труд, а тем временем, на рынке пока на наблюдается роста платежеспособного спроса». При этом Тигран Арутюнян исключает вероятность снижения цен на новостройки, объясняя это тем, что большая часть предлагаемой жилплощади была построена еще до кризиса и имеет высокую себестоимость.

Трудности прогнозирования рынка недвижимости Армении Тигран Арутюнян связывает с нехваткой ипотечных продуктов. «Я считаю, что сегодняшняя рыночная ставка ипотечных кредитов на уровне 12-14% - полная нелепость. Если ставки останутся на этом уровне, ипотечный рынок Армении продолжит простаивать, как сегодня. Я очень рад, что при поддержке правительства молодые семьи могут оформить ипотеку за 8,5% годовых, но и здесь есть много ограничений, связанных с управлением рисками», - сказал Тигран Арутюнян. Он сообщил, что в результате соглашения с Банком ВТБ (Армения), компании удалось предложить ипотеку в своих новостройках по годовой ставке 7-9%. При этом Тигран Арутюнян отказался раскрывать подробности данной схемы, отметив лишь, что главным обстоятельством является то, что «Микшин» реализует строительство за счет собственных средств.

Средняя цена на квадратный метр в ереванских квартирах в 2010 году, в результате анализа сделок, проведенного Госкадастром недвижимости, составила 272.400 драмов ($‌740), увеличившись по сравнению с 2009г. на 2,5% или на 6 600 драмов. С начала текущего года, однако, наблюдается ценовой спад: в феврале текущего года стоимость квадратного метра жилья в ереванских квартирах снизилась по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом  на 3,8% (10 300 драмов) и составила 260 тыс. драмов ($‌704).

Снижение цен наблюдалось во всех общинах Еревана. В общине Кентрон, где традиционно самые высокие в Армении цены на недвижимость, средняя стоимость квартирного квадратного метра снизилась в феврале 2011г. на 5,6% (или на 26 400 драмов), составив 442 800 драмов ($‌1200).

За общиной Кентрон по стоимости недвижимости в Ереване следуют Арабкир, где цена квадратного метра в квартирах снизилась в феврале на 4% (14 700 драмов) до 356 100 драмов ($‌965) и Канакер-Зейтун, где в отчетный период зафиксирован 2%-ный спад цены квадратного метра недвижимости (275 200 драмов или $‌745).

На последних местах по средним ценам за квадратный метр в многоквартирных домах в феврале 2010 в Ереване общины Малатия-Себастия (221 000 драмов или $‌600) и Нубарашен (149 000 драмов или $‌404).

Сопоставимость цен на недвижимость в Ереване с рядом европейских столиц участники рынка объясняют высокой концентрацией деловой активности, малыми размерами центра столицы и стоимостью земельных участков.

«Центральная часть Еревана настолько мала, что там уже нечего предлагать, но, тем не менее, недвижимость именно в этой части города пользуется наибольшим спросом у представителей диаспоры и местных инвесторов», - говорит Сурен Агабекян. Эксперт отмечает, что в настоящее время наблюдается сокращение числа представителей диаспоры, желающих приобрести недвижимость в Ереване. В противовес этому растет число вкладывающих в недвижимость местных предпринимаетей.

Директор корпорации недвижимости «Акцерн» Акоп Багдасарян также обуславливает высокие цены на недвижимость высокой «мобильностью» Еревана, отмечая, что важными факторами роста цен на недвижимость в Армении долгое время были диаспора и денежные трансферты.

Директор компании «Микшин» Тигран Арутюнян отмечает, что цены на недвижимость в Ереване высоки не столько по причине высокой прибыльности строительного бизнеса, сколько по причине высокой цены на земельные участки. «Думаю, цена на землю в Армении сильно завышена. Даже на окраинах столицы трудно найти участок, где стоимость квадратного метра была бы ниже 20 тыс. драмов. Что же касается центра, то там и вовсе цена квадратного метра земельного участка доходит до 250 тыс. драмов. К тому же мэрия Еревана запрещает застраивать более 40% приобретенной территории, что практически удваивает расчет себестоимости земли», - сказал Тигран Арутюнян.

Отметим, что участки застройщиками в Ереване приобретаются преимущественно не у общин, а у частных владельцев: по данным госкадастра недвижимости, из 102,37 гектаров земель, отчужденных в Ереване в 2010 году, лишь 14,86 гектаров (14,5%) были в государственной и общинной собственности; 85,5% территории приобреталось у частных собственников.

Что касается рентабельности строительного бизнеса в Армении, Тигран Арутюнян отмечает, что прибыльность застойщиков от каждого проданного квадратного метра составляет около 25%. Данный показатель, по оценке Тиграна Арутюняна, является логичным с учетом того, что прибыль застройщик получает только через несколько лет после вложений.

По словам директора «Микшин», львиная доля стротельных расходов (около 45%)  приходится приходится на арматуру, которая полностью импортируется, и, как следствие, ее цена зависит от валютного курса и цен на металл. На втором месте по доле в ценообразовании на первичном рынке недвижимости – цемент, цена которого сильно зависит от цен на газ.

Цены на недвижимость в регионах Армении в большинстве случаев абсолютно несопоставимы с Ереваном. Продажи жилья в многоквартирных зданиях в регионах Армении выросли в 2010г. на 11%, а среднерыночная цена квадратого метра – на 3%; в прошлом году в регионах Армении было продано 4005 квартир.  Рост числа сделок продолжается и в текущем  году: в феврале число сделок по купле-продаже квартир в регионах увеличилось по сравнению с февралем 2010г. на 7,8%, составив 331.   

Исследование госкадастра недживимости в 48 региональных городских общинах Армении показало, что в феврале 2011г. самые высокие цены на квадратный метр жилья в многоквартирных зданиях наблюдался в курортном Цахкадзоре (177 000 драмов или $‌480; снижение по сравнению с февралем 2010г. – 2,5%),  а самые низкие - в Шамлуге (Лорийская область), где среднерыночная цена квадратного метра в многоквартирных домах по сравнению с февралем 2010г. не изменилась, составив лишь 3400 драмов ($‌9).

Для сравнения, в администратовном центре Котайкской области, Раздане, цены на недвижимость втрое ниже, чем в находящемся в непосредственной близости Цахказдоре: в Раздане средняя цена квадратного метра жилья в многоквартирном доме в феврале 2011г. составила 61 200 драмов ($‌165); касательно же Лорийской области, то в ее администратовном центре, Ванадзоре, цена квадратного метра жилья в феврале составила 89 200 драмов ($‌242).

Одной из причин снижения цен на недвижимость, как отмечают участники рынка, является некоторый избыток предложения: несмотря на продолжившийся с 2009 года спад объемов строительства, который в 2010г. составил 3,3%, объем жилой территории, сданной в эксплуатацию в 2010г. превышает уровень 2009г. на 19,6% (496 432 кв.м.).

В январе-декабре 2010г. в Армении было построено 1316 новых жилых домов, 487 из которых - на средства госбюджета, 24 – на средства застройщиков, 804 – за счет населения (частные дома) и 1 – на благотворительные средства ООН. Объем жилой площади, сданной в экслуатацию застройщиками, увеличился по сравнению с 2009.г почти вдвое (93,5%), составив 137 069 кв.м; а тот же показатель строительства на бюджетные средства увеличился в 12,4 раз (128 693 кв.м). Рост сданной в эксплуатацию жилой площади в 2010г. обеспечен исключительно за счет регионов: в Ереване данный показатель в 2010г. снизился на 16,6%, составив 287 714 кв.м (58% от общего).