Երեւան: Մեդիամաքս: Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան սկսել է վերականգնվել նախորդ տարվա լճացումից հետո:

ՀՀ կառավարությանն առընթեր Անշարժ գույքի պետական կադաստրի տվյալների համաձայն` 2010թ. անշարժ գույքի օտարման գործարքների քանակը 2009թ. համեմատ աճել է 8.6%-ով` կազմելով 45.353: Օտարման գործարքների բացարձակ մեծամասնությունն են (80,2%) կազմել  առքուվաճառքները:

Անշարժ գույքի օտարման բոլոր գործարքների մոտ 40 %-ը իրականացվել է Երեւանում, որտեղ նախորդ տարի կնքվել է անշարժ գույքի  առքուվաճառքի 13.119 գործարք: Ավելի քան 8600 բնակարանների առքուվաճառքի գործարք Երեւանում կնքվել է բազմաբնակարան շենքներում: Նման գործարքների քանակը 2009-ի համեմատությամբ աճել է 12,8%-ով:

Նախորդ տարի գործարքների աճ է գրանցվել նաեւ սեփական տների մասով, որոնց առքուվաճառքի գործարքների քանակը կազմել է 5.174 (որոնցից 1.272-ը Երեւանում)` 2009-ի համեմատ աճել է 21.2%-ով:

Շուկայի ակտիվացումը շարունակվում է նաեւ ընթացիկ տարվա սկզբից. օտարման գործարքների աճը 2011թ. փետրվարին  նախորդ տարվա նույն ժամանակաշրջանի   համեմատ կազմել է 6.6%, իսկ բնակարանների առուվաճառքների գործարքները Երեւանի բազմաբնակարան շենքերում աճել են 19.4%-ով:

Չնայած վիճակագրական տվյալներում արձանագրված աճին, շուկայի մասնակիցները չեն զգացել ոլորտի ակտիվացումը:

“Ակցեռն” անշարժ գույքի կորպորացիայի նախագահ Հակոբ Բաղդասարյանը Մեդիամաքս-ի հետ հարցազրույցում ասել է, որ 2010-ին շուկայի փոփոխություններն աննշան են եղել:

«Մեր ցուցանիշներով աճ չունենք, քանի որ չի եղել շինարարական ծավալների ավելացում: Միայն նախկինում կիսավարտ մնացած շենքերը ավարտին են հասցվել` կառավարության կողմից կառուցապատողներին աջակցության շնորհիվ: Շինարարական ծավալների սահմանափակ քանակը հիմք հանդիսացավ, որ գները նույնը մնան»,-ասել է Հակոբ Բաղդասարյանը:

“Esco Concern” անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Սուրեն Աղաբեկյանը Մեդիամաքս-ի հետ հարցազրույցում նշել է, որ 2011-ին շուկայում դիտարկվում է որոշակի ակտիվություն եւ գների ոչ մեծ աճ: Նրա գնահատմամբ` դիտարկվող աճը փխրուն է եւ վառ ընդգծված միտում չէ, այդ իսկ պատճառով դժվար է կանխագուշակել շուկայի հետագա զարգացումը:

Հակոբ Բաղդասարյանն էլ ընդգծել է, որ եթե նախկինում անշարժ գույքի շուկան ինքն էր թելադրում խաղի կանոնները եւ «իր հետեւից տանում» շինանյութերի արտադրության ծավալները, բանկային համակարգը, ապա հիմա ի վիճակի չէ կատարել այդ գործառույթը:

«Հիմա անշարժ գույքի շուկային եւ ողջ տնտեսությանն անհրաժեշտ են արմատական, ինստիտուցիոնալ եւ օրենսդրական բարեփոխումներ` փոքր եւ միջին բիզնեսի ներդրումային պայմանների բարելավման համար: Այժմ անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացման խթան պետք է դառնա բիզնեսը»,-ասել է Հակոբ Բաղդասարյանը: 

Փորձագետի կարծիքով, հաշվի առնելով շուկայի ներկայիս վիճակը` ընթացիկ տարում անշարժ գույքի գների էական փոփոխություններ ակնկալել պետք չէ: 

“Միկշին” կառուցապատող ընկերության տնօրեն Տիգրան Հարությունյանը (“Միկշին”–-ը Երեւանում ղեկավարում է «Երազ» բնակելի թաղամասի շինարարությունը) Մեդիամաքս-ի հետ հարցազրույցում կարծիք է հայտնել, որ ընթացիկ տարում առաջնային շուկայում գները չեն փոխվի, քանի որ “կառուցապատողները պետք է կանխիկացնեն իրենց աշխատանքը, սակայն շուկայում չի դիտարկվում վճարունակ պահանջարկի աճ”:

Նա բացառել է նորակառույցներում գների անկումը, դա բացատրելով այն հանգամանքով, որ առաջարկվող բնակտարածքի մեծ մասը կառուցվել է մինչեւ ճգնաժամը եւ ունի բարձր ինքնարժեք:

Տիգրան Հարությունյանը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի կանխատեսման դժվարությունները կապում է հիփոթեքային վարկավորման պակասի հետ, “քանի որ պահանջարկը մեծ է, բայց բավարար չափով վճարունակ չէ”:

“Կարծում եմ, որ այսօր շուկայում գործող հիփոթեքի տարեկան 12-14% տոկոսադրույքը  անհեթեթություն է: Հիփոթեքային շուկան Հայաստանում չի զարգանում եւ չի զարգանա, եթե տոկոսադրույքները մնան այս մակարդակում: Ես ուրախ եմ, որ կառավարության աջակցությամբ այսօր երիտասարդ ընտանիքները կարող են հիփոթեքային վարկեր վերցնել տարեկան 8.5% տոկոսադրույքով, սակայն այստեղ էլ կան շատ սահմանափակումներ՝ կապված ռիսկերի գնահատման հետ»,-ասել է Տիգրան Հարությունյանը:

Նա տեղեկացրել է, որ ՎՏԲ-Հայաստան բանկի հետ համաձայնության արդյունքում ընկերությանը հաջողվել է հիփոթեքային վարկ առաջարկել տարեկան 7-9% տոկոսադրույքով: Սակայն նա հրաժարվել է բացահայտել տվյալ ծրագրի մանրամասները`որպես կարեւոր հանգամանք նշելով միայն, որ «Միկշինը» շինարարությունն իրականացնում է սեփական միջոցների հաշվին:

Անշարժ գույքի կադաստրի կողմից գործարքների վերլուծության արդյունքում պարզվել է, որ 2010-ին երեւանյան բնակարաններում քառակուսի մետրի միջին գինը կազմել է 272 400դրամ ($‌740)` 2009-ի համեմատ աճելով 2,5%-ով կամ 6600 դրամով: Սակայն ընթացիկ տարվա սկզբից դիտարկվում է գնային անկում. այս տարվա փետրվարին երեւանյան բնակարաններում քառակուսի մետրի արժեքը նախորդ տարվա նույն ժամանակաշրջանի համեմատ նվազել է  3,8%-ով(10 300 դրամով) եւ կազմել 260 հազ. դրամ ($‌704):

Անշարժ գույքի գների անկում դիտարկվել է Երեւանի բոլոր համայնքներում: Կենտրոն համայնքում, որտեղ ավանդաբար ձեւավորվել են անշարժ գույքի ամենաբարձր գները, 2011-ի փետրվարին բնակարանային քառակուսի մետրի միջին արժեքը նվազել է 5,6%-ով կամ 26 400 դրամով` կազմելով 442 800 դրամ($‌1200): 

Կենտրոն համայնքին հետեւում են Արաբկիրը, որտեղ բնակարաններում քառակուսի մետրի արժեքը փետրվարին նվազել է 4% -ով (14 700 դրամ) մինչեւ 356 100 դրամ($‌965) եւ Քանաքեռ-Զեյթունը, որտեղ հաշվետու ժամանակահատվածում արձանագրվել է անշարժ գույքի քառակուսի մետրի անկում 2%-ի չափով (275 200 դրամ կամ $‌745):

Ըստ բազմաբնակարան շենքերում մեկ քառակուսի մետրի համար հաշվարկված միջին գների` 2011-ի փետրվար ամսվա տվյալներով վերջին տեղերն են զբաղեցրել Մալաթիա-Սեբաստիա (221 000 դրամ կամ $‌600) եւ Նուբարաշեն (149 000 դրամ կամ $‌404) համայնքները:

Երեւանում անշարժ գույքի գների համադրելիությունը մի շարք եվրոպական մայրաքաղաքների հետ շուկայի մասնակիցները բացատրում են գործարար ակտիվության բարձր համակենտրոնացմամբ, մայրաքաղաքի կենտրոնի փոքր տարածքով եւ հողատարածքների բարձր արժողությամբ:

“Երեւանի կենտրոնական հատվածը այնքան փոքր է, որ նույնիսկ առաջարկելու շատ բան չկա, բայց կան մեծ թվով սփյուռքահայեր, նաեւ տեղաբնակներ, որոնք հենց այդ հատվածում են ուզում բնակարան ձեռք բերել”,-ասել է Սուրեն Աղաբեկյանը` հավելելով, որ կրճատվել է Հայաստանում անշարժ գույք ձեռք բերել ցանկացող սփյուռքահայերի թիվը եւ ավելացել ոլորտում ներդրումներ կատարող տեղի գործարարների թիվը:

“Ակցեռն” անշարժ գույքի կորպորոցիայի նախագահ Հակոբ Բաղդասարյանը նույնպես անշարժ գույքի բարձր գները պայմանավորել է Երեւանի մեծ «շարժունությամբ»` նշելով, որ Հայաստանում անշարժ գույքի գների աճի կարեւոր գործոններ են եղել սփյուռքը եւ դրամական փոխանցումները:

«Միկշին» ընկերության տնօրեն Տիգրան Հարությունյանը նշել է, որ Երեւանում անշարժ գույքի գները բարձր են ոչ այնքան շինարարական բիզնեսի բարձր եկամտաբերության պատճառով, որքան հողատարածքների բարձր գների պատճառով:

«Կարծում եմ, որ Հայաստանում հողի արժեքը չափազանցված է: Նույնիսկ քաղաքի ծայրամասերում անհնար է գտնել հող, որի քառակուսի մետրի արժեքը կլիներ 20 հազ դրամից ցածր: Քառակուսի մետր հողի գինը կենտրոնում հասնում է 200-250 հազ. դրամի: Մյուս կողմից քաղաքապետարանն արգելում է կառուցապատում իրականացնել ձեռքբերված հողի 40%-ից ավելի վրա: Դա գրեթե կրկնակիորեն ավելացնում է հողի ինքնարժեքի հաշվարկումը»,-ասել է Տիգրան Հարությունյանը:

Նշենք, որ Երեւանում կառուցապատողները տարածքներ ձեռք են բերում ոչ թե համայնքներից, այլ գլխավորապես մասնավոր սեփականատերերից: Անշարժ գույքի կադաստրի տվյալների համաձայն` 2010-ի ընթացքում Երեւան քաղաքում  օտարված 102,37 հա հողատարածքի միայն 14,86 հա-ն է(14,5%) եղել պետական եւ համայնքային սեփականության, տարածքի 85,5% -ը ձեռք է բերվել մասնավոր անձանցից:

Հայաստանում շինարարական բիզնեսի շահութաբերության առումով Տիգրան Հարությունյանն ասել է, որ կառուցապատողների շահույթը յուրաքանչյուր վաճառված քառակուսի մետրից կազմում է մոտ 25%: Տվյալ ցուցանիշը, Տիգրան Հարությունյանի գնահատմամբ, տրամաբանական է, եթե հաշվի առնենք, որ կառուցապատողը շահույթ է ստանում ներդրումներ կատարելուց մի քանի տարի հետո միայն:

«Միկշին»-ի տնօրենի խոսքերով, կառուցապատման ծախսերի առյուծի բաժինն (մոտ 45%) ընկնում է մետաղի, ավելի կոնկրետ, ամրանի վրա, որն ամբողջապես ներկրվում է. որպես հետեւանք` նրա արժեքը կախված է լինում արտարժույթի արժեքից եւ մետաղի գներից: Առաջնային շուկայում անշարժ գույքի  գնագոյացման առումով երկրորդ տեղում է ցեմենտը, որի գինը խիստ կախվածության մեջ է գազի գներից:

Հայաստանի մարզերում անշարժ գույքի գները մեծամասամբ չեն համադրվում մայրաքաղաքի  գների հետ: Մարզերում բազմաբնակարան շենքերում բնակարանների վաճառքները 2010-ին աճել են 11%-ով, իսկ քառակուսի մետրի միջին շուկայական գինը աճել է 3%-ով: Անցած տարվա ընթացքում շրջաններում վաճառվել է 4005 բնակարան: Գործարքների քանակի աճը շարունակվում է ընթացիկ տարում. փետրվար ամսին շրջաններում նախորդ տարվա փետրվար ամսվա համեմատ առուվաճառքի  գործարքների քանակը ավելացել է 7,8%-ով` կազմելով 331:

Հայաստանի 48 քաղաքային համայնքներում անշարժ գույքի կադաստրի հետազոտությունները ցույց են տվել, որ 2011թ. բազմաբնակարան շենքերում բնակարանի քառակուսի մետրի ամենաբարձր գները դիտարկվել են Ծաղկաձորում (177 000 դրամ կամ $‌480;  2010-ի փետրվարի համեմատ նվազումը` 2,5%), իսկ ամենացածր գները դիտարկվել են Շամլուղում (Լոռու շրջան), որտեղ քառակուսի մետրի միջին շուկայական գինը 2010թ. փետրվարի համեմատ չի փոփոխվել` կազմելով ընդամենը 3400 դրամ ($‌9):

Համեմատության համար նշենք, որԿոտայքի շրջանի վարչական կենտրոն Հրազդանում անշարժ  գույքի գները երեք անգամ ցածր են, քան ոչ այնքան հեռու գտնվող Ծաղկաձորում. Հրազդանի բազմաբնակարան շենքերում քառակուսի մետրի միջին արժեքը 2010-ին կազմել է 61 200 դրամ($‌165), ինչ վերաբերվում է Լոռու մարզին, ապա նրա վարչական կենտրոն Վանաձորում բնակտարածքի քառակուսի մետրի արժեքը կազմել է 93 300 դրամ ($‌242):

Գների անկման պատճառներից մեկը, ինչպես նշում են շուկայի մասնակիցները, 2009-ից շարունակվող շինարարական ծավալների անկումն է, որը 2010-ին կազմել է 3,3%, 2010-ին շահագործման հանձնված բնակտարածքի ծավալը գերազանցում է 2009-ի մակարդակը 19.6 %-ով:

2010-ի հունվար-փետրվար ամիսների տվյալներով Հայաստանում կառուցվել է 1316 նոր բնակարան, որոնցից 487-ը պետբյուջեի միջոցներով, 24-ը կառուցապատողների հաշվին, 804-ը բնակչության միջոցներով (սեփական տներ) եւ 1-ը ՄԱԿ-ի բարեգործական միջոցներով: Կառուցապատողների կողմից շահագործման հանձնված բնակարանային տարածքի ծավալը 2009թ. համեմատ գրեթե կրկնակի աճել է (93,5%)` կազմելով 137 069 քառ. մ, իսկ շինարարության ցուցանիշը բյուջետային միջոցների հաշվին աճել է 12,4 անգամ (128 693 քառ. մ): 2010-ին շահագործման հանձնված բնակտարածքի աճը ապահովվել է բացառապես մարզերի հաշվին. Երեւանում տվյալ ցուցանիշը 2010-ին նվազել է 16,6%-ով` կազմելով 287 714 քառ. մ ( ընդհանուրի 58%-ը):